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なぜか感じる違和感
最近、大阪の不動産市況について「これは本当にバブルなのか？」と感じる場面が増えてきました。
日々の取引や情報を見ていると、単なる価格上昇では説明しきれない“熱”のようなものを感じるのです。
もちろん、背景はある程度はっきりしています。
世の中全体がインフレ傾向にあり、お金の価値が相対的に下がっている。
だからこそ、金や不動産といった「実物資産」に資金が流れ、その価格が上昇する。
これは自然な流れであり、私自身も納得しています。
ただ、それにしても・・・
「少し行き過ぎているのではないか？」と感じてしまうのも正直なところです。
業者間で繰り返される“キャッチボール”のような転売
特に気になるのが、業者同士の売買の動きです。
例えば、本来であればマンション開発を目的に取得された土地。
しかし、実際にはそのまま建設されることなく、更地の状態で別の業者へ転売されているケースが見受けられます。
通常、業者が物件を仕入れて転売する場合、最低でも2割程度の利益が見込めなければ事業として成立しません。
それにもかかわらず、短期間での転売が成立しているという現実。
これはつまり、
「次に買う業者がさらに高く買う前提で成り立っている」
という構造とも言えるのではないでしょうか。
平成初期のバブル末期との共通点
思い出されるのが、平成初期の不動産バブルの末期です。
あの時期も実需から離れたところで、業者同士が物件を“キャッチボール”のように転売し、
そのたびに価格が吊り上がっていくという現象が見られました。
そして最終的には、その価格を支えきれず、市場が崩壊していきました。
もちろん、現在は当時と全く同じ状況ではありません。
ただ、「実需よりも期待が先行する構造」という点では、どこか似た空気を感じるのです。
タワーマンションでも起きている転売の連鎖
この傾向は、新築タワーマンションでも見られます。
本来、新築マンションはデベロッパーが市場を見極め、利益を最大化できる価格で販売しています。
つまり、その価格は“プロが設定した適正価格”のはずです。
それにもかかわらず、その物件を業者が買い取り、ほとんど手を加えずに転売し、さらに利益を上乗せしても売れていく。
これは、価格の根拠が「利用価値」ではなく「将来の値上がり期待」に依存している
可能性を示しているのではないでしょうか。
外国人投資家の参入という今回特有の要因
さらに今回の特徴として、外国人投資家の存在も無視できません。
中国をはじめとした海外資金が大阪の不動産市場に流入し、特にタワーマンションの価格を押し上げている側面があります。
円安の影響もあり、日本の不動産が割安に見えていることも一因でしょう。
これは平成バブル期にはあまり見られなかった動きです。
ただ、この資金は国際情勢によって流れが変わる可能性もあり、
価格の土台としては不安定な側面も持ち合わせているように感じます。
インフレと金利上昇という現実
さらに重要なのが、今後の金利の動きです。
中東情勢の不安定化や原油価格の高止まりによって、
今後もかなりの長期間にわたり、インフレが続く可能性があります。
インフレが続くということは、金利は上昇していく方向にあるということです。
これまでの低金利前提での購入判断は、少し慎重に見直す必要があるかもしれません。
変動金利のリスクと購入者への影響
現在、住宅ローンの多くは変動金利で組まれていると言われています。
体感としても半数以上、場合によっては7割近くが変動金利です。
今後、長期金利が上昇していくと・・・
● 既存のローン返済が厳しくなる
● 新規購入者の負担も増える
結果として、買える人が減り、不動産価格には下落圧力がかかる可能性があります。
売却時に起こり得る現実
ここで見落としがちなのが、「売却時」のリスクです。
仮に、購入した不動産が2割〜3割下落した場合、
● 売却してもローンが残る
● 担保が外せず住み替えができない
といった状況も現実的に起こり得ます。
平成バブルのような急落でなくとも、
緩やかな下落でも人生設計に与える影響は決して小さくありません。
「とりあえず買えば儲かる」という考え方の危うさ
そして最後に、これから購入を考える方にどうしてもお伝えしたいことがあります。
それは、「とりあえず買って、値上がりしたら売ればいい」という考え方についてです。
この発想は、非常に危ういものだと感じています。
平成バブルの時代、実際にそうした考えで購入した方々がどうなったのか。
私は現場で多く見てきました。
平成バブルで見てきた現実
● 価格が下がり、売るに売れない
● 借金だけが残る
● 生活が立ち行かなくなる
中には、夜逃げを余儀なくされた方、
精神的な負担から体調を崩し、病気を患った方もいらっしゃいました。
決して大げさな話ではなく、現実に起きていたことです。
「眠れない日々」を避けるために
不動産の問題は、単なるお金の話ではありません。
返済の不安、将来への焦り、出口の見えない状況。
こうしたものが積み重なると、夜も眠れない日々が続くこともあります。
これは健康面でも非常に大きな問題です。
まとめ：これからは「儲ける」より「耐えられるか」
だからこそ、これから不動産を購入する方には、
「不動産で儲けよう」という考え方は、一度手放すべきではないか、
とお伝えしたいのです。
もちろん結果的に値上がりすることはあります。
しかし、それを前提にしてしまうと、判断を誤る可能性があります。
これから大切なのは、
● 金利が上がっても返済できるか
● 価格が下がっても持ち続けられるか
● 無理のない計画か
つまり、「儲かるか」ではなく「耐えられるか」です。
少し慎重すぎるくらいが、ちょうどいい時代に入ってきているのかもしれません。
皆さんは、今の大阪の不動産市場をどのように見ていますか？
そして、ご自身の判断軸はどこに置かれますか？
一度立ち止まって考えてみる価値は、十分にあるのではないでしょうか。