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賃貸管理運営・空室対策
賃貸マンション・ビル経営のオーナーにとって、入居者の退出は言うまでもなく大きな損失です。以前、人口が右肩上がりの時代は、退去者が出ても次の入居者がすぐに決まりました。その上、新しい入居者からは多額の礼金や保証金を得ることができ、オーナーにとって入居者の退去は、利益アップが見込める良き時代がありました。
しかし、人口減少や少子化が進んだ現在では、次の入居者がなかなか決まらないのが実情です。そのため、現在入居されている方にできるだけ長く居ていただけるように様々な工夫が必要となってきます。
２LDKや３LDKのファミリータイプの退去が生じた場合、次の入居者を募集するためには部屋をきれいにリフォームする必要があり、多額のリフォーム代が発生します。
また、空室の期間は無収入となり、入居者が決まった際にも不動産業者への仲介手数料等の高額の出費が伴います。
空室の期間が3ヶ月～5ヶ月とすれば、家賃５万円のワンルームでおよそ30万から50万円の損失、家賃10万円のファミリータイプでは70万から100万近く生じる計算になります。
転勤や結婚など家族構成の変化による引越しの場合は仕方がないと言えますが、いかに退去者を少なくするかが、収益力に大きな影響を及ぼします。そのためには住み心地の良いマンション経営が最も重要となってきます。すなわち、入居者に満足してもらうために経営することが、一番の賃貸管理運営・空室対策となるのです。
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「賃貸マンション・アパート経営を続けてきたが、築年数とともに空室が増加して、一旦退去者が出ると空室期間が長くなる一方で、次の入居者がなかなか決まらない。周りに次々と築浅物件が建てられ、思うように空室が埋まらない。入居後も家賃の滞納やマナーの悪い入居者がいて、マンション経営に経済的・精神的にも負担がかかるようになってきた。」
オーナー様からこのような相談をよく受けます。賃貸マンション経営には多くの入居者が生活をされているため、騒音問題の苦情や入居者同士のトラブルなど管理面でさまざまな苦労があります。これらの問題は、管理会社に運営を任せることで負担を和らげることはできるのですが、賃貸物件のハード面は築年数の経過とともに、建物の経年劣化や設備の陳腐化で競争力が低下していくのは賃貸マンションの宿命でもあります。
これらを改善していくためには、メンテナンスをしっかりと行うなど、管理面で絶え間ない経営努力と資金的な余力が必要です。
これが難しいということであれば、売却して他の不動産物件への買い換えや、資産の方向転換を考える方が賢明かと思われます。
日本国内における今後のマンション経営は、超少子化と高齢化社会の進行による人口減少で入居者の獲得競争は熾烈を極め、賃貸市場はますます経営が難しくなることが予想されます。
現在、マンション経営面で入居率が十分確保できていて、生活の糧としてしっかりとした収入源となっているならともかく、空室率を改善するためにはマンションリニューアルに多額の投資資金が必要となり、新規の借り入れが発生してくるケースもあるかと思います。
新たな借り入れが今後も生活を圧迫していく可能性があるならば、手のかかる物件を手放して、他の物件への買い換え、あるいは賃貸戸建て・倉庫事務所・店舗・ガレージ等、他の用途への変更も視野に入れる必要があります。
弊社としてはこのような問題を解決すべく、物件の立地や管理状況を踏まえ、最善の方法を模索しながらご相談に応じる所存でございます。