土地の有効活用というと、テレビのCMでもよく見かけるような
マンション・アパートを建てるイメージがあります。
確かに住居は入居者を集めやすく、一見無難な選択かとも思われますが
弊社がこのブログで以前より述べております通り、すでに日本国中供給過多となっており
将来の急速な人口減少を考えると、収益力ではかなり厳しい現実が予想されます。
営業マンは当然ながら､契約を取るためには地主さんの立場などをわきまえず
調子の良い《一括借り上げ》《家賃保証》などという甘い言葉を繰り出しますが
そのような言葉には、絶対に引っかかってはいけないのです。
家賃保証とは言っても、三年に一度、オーナーからの借り上げ家賃の見直しを行うのです。
築年数の経過とともに競争力のなくなった物件の賃料を下げ続け
オーナーの中には金融機関からの借り入れ返済もできなくなり
二進も三進も行かなくなって破産したり、訴訟に発展するケースもあるようです。
立地の向き不向きをしっかりと調査することがとても大切ですが
ハウスメーカーの言いなりになるのではなく、複数の信頼できる業者に
セカンドオピニオンを聞くことが重要です。
周辺地域での賃貸物件の入居状況や賃料の調査はもちろんのこと
将来の競合物件の可能性や人口の増減率など、しっかりとした市場調査は欠かせません。
また、人口の増減についても年齢層の分析なども行った上で
単身用かファミリー向けかの判断もしていかなければなりません。
賃貸物件に空室が多い状態では、賃貸住居はきっぱりと断念することも必要です。
弊社もお客様からのご相談をよく受けますが
ハウスメーカーの中には、お客様の資産状況や将来の相続対策のために
親身になって相談・提案する業者も若干数ありますが
その多くは受注を取りたいがために、目先の利益しか考えない業者も
数多くあることを痛感させられています。