共有物件売却の大きなチャンス
不動産価格の高騰が続いています。
特に大阪市内など都市部では、インバウンド需要の増加・建築費の高騰・再開発の活発化などを背景に
ここ10年で地価が大きく上昇しています。
こうした中で「共有名義の不動産」をお持ちの方にとって、今こそが売却の大きなチャンスです。
たとえば、弊社のお客様で10年ほど前に、昭和40年代に建てられた古い賃貸ビルを
兄弟3人で共有されていた方がいました。
このビルは老朽化が進み、外壁のタイルが剥がれ落ちる危険もあり、万一歩行者に当たれば
大事故になりかねない状態でした。
しかし売却を検討しても、共有者間の意見が合わず、話がなかなか進みませんでした。
というのも、このビルには複数の賃借人が入っており、そのままでは買い手からの評価が
大きく下がってしまうため、売却には全テナントの退去が必要というハードルがあったのです。
さらに共有者のお1人が、亡きご両親が長年ここで暮らしていたという思い入れから
「売却には断固反対」の立場を取っていたのに対し、他の2人は売却・現金化を望んでいたため
長年にわたって対立が続いていました。
資産を“現金化”することの重要性
弊社では、立地の良さからマンション開発向きと判断し、デベロッパーに売却することで
反対されていた共有者の方には “等価交換” で同地に自宅を確保できる案もご提案しました。
しかし、この提案にも3者の合意は得られず、当時は見送られることとなりました。
とはいえ、この3人の共有者はいずれも還暦近くになっておられ、次第に
「このまま子どもたちの代に移行すれば、名義がさらに分散し、管理や意見のとりまとめが
より困難になるのではないか」と将来を見据えて売却の必要性を考えるようになりました。
そして近年、大阪市内の地価が急上昇したことにより、状況が変化します。
デベロッパーの側から「賃借人の退去交渉はこちらで行います」という条件を提示され
買主側がリスクを引き受ける形での提案が成立。
これにより、長年売却に反対していた共有者も納得し、ようやく合意に至ったのです。
売却後、3人は長年の懸念から解放されたとともに、得られた現金をそれぞれの老後資金として
活用する目処が立ったことに大変喜ばれていました。
感情的な問題や将来の不安を乗り越え、資産を“現金化”することの重要性を象徴する好例です。
買主の立場も強くなっており、今は “好条件の売却交渉” がしやすいタイミング
現在のように地価が上昇し、開発ニーズが高まっている状況では、売り手側にとって有利な
交渉がしやすいというメリットがあります。
特に大手の不動産会社やデベロッパーが購入を希望している場合には、以下のような
柔軟な条件を提示してくれることが多くなっています。
◆ 「現状のまま（古いまま）」で売却できる：建物を壊したり、テナントを立ち退かせたりせずに売ることができる
◆ 「退去交渉は買主が行う」：オーナーが直接入居者に対応しなくて済む
◆ 「等価交換（とうかこうかん）」の提案がある：思い入れのある土地に引き続き住み続けることができる方法
等価交換とは？ わかりやすく言うと・・・
例えば、あなたが所有している土地を、マンションなどを建てたい不動産会社に売るとします。
すると、その代金の一部を「お金」ではなく、その土地に建てられた新しい建物の “お部屋” として
受け取ることができるのが「等価交換」です。
この方法を使えば・・・
● 今まで自分や家族が長年住んでいた土地を完全に手放す必要がなくなります。
● 建て替え費用もかけずに、新築マンションの一室が手に入り、自分で住んでも良いし
他人に貸して家賃収入を得ることもできます。
つまり「土地の一部を差し出す代わりに、将来にわたってその土地に住み続けられる権利を確保する」
という非常にメリットの大きい方法なのです。
今回の共有ビルの例でも、反対されていた共有者の方は「両親との思い出があるこの場所を手放したくない」
というお気持ちをお持ちでした。
そこで、弊社では「等価交換」によって、将来建つマンションにその方専用の住戸を確保し
今後もこの地で暮らし続けられるような提案を行いました。
このように、愛着のある土地を手放さずに活かす選択肢も、今の不動産市場なら実現できる可能性が高いのです。
