目次
新ＮＩＳＡか？不動産投資【大阪】か？
「新ＮＩＳＡ」を活用した投資と不動産投資のどちらに注力するべきか、最近よく相談を受けるようになりました。
弊社は不動産業を営んでおり証券会社ではないため、新ＮＩＳＡについての知識では専門家に及びません。
しかし、私個人としては外国株や投資信託に非常に興味を持ち
現在、数多くの証券会社から生の情報を提供してもらい、実際に投資も行っております。
平成初期のバブル期から始まり、不動産や株・投資信託では私なりには過去いろいろと痛い目にも遭い
高い授業料も払いましたが、ずいぶん多くの学びもありました（笑）
皆様のご参考になればと思い、私なりの意見をお伝えしたいと思います。ご参考になれば幸いかと思います。
ご存じの方も多いかもしれませんが、一昨年後半から昨年にかけてアメリカ株を始めとして
世界の株式市場は上昇しており、世界株の指数に連動した
「e MAXIS Slim 全世界株式オール・カントリー（オルカン）」を始め、外国株を中心に
分散投資を行う投資信託が人気を集めています。
ここ３年近く円安傾向が続いた影響もあり、これらの投資信託は主にアメリカ株を始め
外国株への投資が中心となっており、円安の中での運用は追い風となるために
年率２０～４０％近い高いリターンを上げた投資信託も見受けられます。
この年間利回りは、日本の銀行預金金利が１％にも満たない現状を考えると驚異的な数字に思えます。
弊社に証券会社が紹介する投資信託で、年４０〜７０％近い利回りを示したものもあり、驚かされます。
「こんな高利回りなら、銀行に預けるのが馬鹿らしい」と感じる方もいるかもしれません。
ただし、これらはあくまで昨年の直近の利回りであり、今後も同じ運用が続く保証はありません。
一部の専門家は、この株価上昇がバブルではないかと指摘しています。
私も個人的には、この状況がいつまで続いてくれるのか戦々恐々の心境です。
いつも期待と不安で株価を見ながら、一喜一憂する日々を送っております。
不動産投資の今の状況は・・・
一方、不動産投資も根強い人気があります。
特に東京や大阪の中心部では、割安と見られる日本の不動産市場に外国人投資家が参加し、価格が高騰しています。
その結果、投資用物件だけでなく、居住用物件でも１億円を超えるものが珍しくなくなりました。
しかし、これらを賃貸に回しても、賃料の上昇が売買価格の上昇率に追いついておらず
利回りが３％を下回るケースも多く見られます。この状況は、価格が一人歩きしている印象を受けます。
過去の平成バブルでは、不動産価格の上昇に伴い賃料も大きく上昇しましたが
現在は賃料が価格に追随していない点が気になります。
一部の専門家が「バブルではないか」とささやくのも無理はありません。
それでも大都市中心部の物件は希少性が高く、転売による利益を狙う投資家もいるため
現在のところ価格が下がりにくい状況ではありますが、この状況がいつまで続くのでしょうか？
投資用不動産の購入は慎重に…転売利益より収益力に着目
不動産投資の損失は、投資額が株や投資信託を大きく上回ることが多いため
売却益を狙うキャピタルゲイン目的の投資は慎重にすべきだと考えています。
物件を所有する場合、売却できなくてもその物件の収益で、金融機関への利息や管理費・修繕積立金等を
支払えるだけの利益が見込めるかをしっかりと確認することが重要です。
果たして今後、賃料相場が上がり収益性が価格に見合うようになるのでしょうか？
私自身の苦い経験ですが、平成１～２年の不動産バブル時にマンションを購入し
その後価格が急落して大きな売却損を出しました。
バブル崩壊から多くを学んだ私は、予測できない経済状況の変化を常に念頭に置いています。
平成バブル時には、日本全土の地価が高騰し「日本の国土を売ればアメリカが４つ買える」とさえ言われました。
当時、それが異常だと感じる人はほとんどいませんでした。
『バブルとは、はじけて初めて気づくもの』だと思うのです。
経済が順調に見えても、突然何が起こるかわかりません。
これは地震などの自然災害に限らず、リーマンショックのような経済危機も同様です。
２００８年のリーマンショックでは株価や投資信託の価格が暴落し、回復までに５～７年かかっております。
もし、このような事態になったときは、その間は売却すると損失が出るため、耐える必要があります。
場合によっては、元の価格に戻らない銘柄もありました。
不動産投資や株式投資・投資信託を行う際には、価格変動やリスクが避けられないことを理解する必要があります。
これらは余裕資金で行うべきであり、生活費を投資に回すようなことは避けるべきです。
特に不動産投資で逆ざやが出ると、借金の返済に追われ、長い年月にわたり苦難の人生を歩むことになります。
新ＮＩＳＡとは？
新ＮＩＳＡ（少額投資非課税制度）は、投資による利益や分配金などにかかる税金が非課税となる制度です。
２０２４年から始まる制度改正では、「つみたて投資枠」と「成長投資枠」という二つの枠が用意され
年間投資上限額が拡大されました。以下のようなメリットがあります。
◆運用益や分配金が非課税
通常、投資による売却益や配当・分配金には約２０％の税金がかかりますが
新ＮＩＳＡ口座内での投資は一定枠まで非課税になります。
◆少額から始められる
つみたて投資枠などを利用し、毎月コツコツ少額で積立投資が可能です。
まとまった資金がなくても始めやすいのが特徴です。
◆世界分散投資がしやすい
近年はオール・カントリーの投資信託や、Ｓ＆Ｐ５００などの米国株に連動する投資信託・ＥＴＦが注目されています。
地域・セクターを広く分散できるので、リスク管理もしやすいです。
不動産投資とは？
不動産投資は、一棟マンション・アパート、区分マンション・戸建てなどを購入し
家賃収入や転売による売却益を狙う投資手法です。
実物資産を所有するため、満足感が得られるなどの現物投資ならではの強みやメリットがあります。
◆家賃収入の安定性
長期的に借り手がつけば、株式の配当とは別の形で定期的なインカム（家賃収入）が期待できます。
家賃は大きく変動しにくいため、安定収入を重視する人に好まれます。
◆借入金を活用できる
多くの場合、融資を利用することで少ない自己資金でも大きな物件を購入できます。
レバレッジを効かせることで、自己資金以上の規模で利益を狙える可能性があります。
しかし、多額の借金をすることはおすすめできません。
◆インフレに強い
インフレが進むと物の価値が上がりやすいと言われています。
不動産価格や家賃も上昇することがあり、実物資産を持つことでインフレに対するヘッジになる可能性があります。
但し、投資する物件の選択には慎重になるべきだと思います。
不動産投資の留意点
◆物件価格の上昇リスク（高騰・金利上昇の影響）
東京や大阪の中心部など人気のエリアは既に物件価格が上がっており、利回りが低下しているケースもあります。
金利が上昇局面に入ると、融資の返済負担も大きくなります。
◆空室リスク・管理コスト
借り手がつかなければ家賃収入はゼロになり、ローン返済や修繕費、管理費などのコストはかかり続けます。
管理会社に任せる場合も、手数料を差し引いた正味の収入をしっかり試算しておきましょう。
金利をはじめ、修繕費・管理費は今後も上昇傾向にあることを考慮すべきでしょう。
◆初期費用・維持費が高額になりやすい
物件購入時の諸費用、リフォーム費用、修繕・維持管理費など、まとまった資金が必要となります。
投資信託のように少額からの分散投資が難しいのもデメリットです。
前述のように近年の円安やインフレにより、これらの費用はますます増加の傾向にあります。
資金力にある程度余裕がない場合、不動産投資はやるべきではないでしょう。
「新ＮＩＳＡ」と「不動産投資」を比較するポイント
◆初期投資額と流動性
「新ＮＩＳＡ」
少額から積立ができ、すぐに売却して現金化することも可能です。
（市場が開いている時間帯であれば、指値や成行注文で売却が可能）
比較的流動性が高いため、急な資金需要にも対応しやすいでしょう。
これは不動産投資が売却の際に、時間がかかるというデメリットを考慮すると
大変大きなメリットといえるでしょう。
「不動産投資」
まとまった頭金が必要になる場合が多く、物件を売却するにも時間と手続きがかかります。
流動性は投資信託と比べると低いです。すぐに現金化できない点を念頭に置いておく必要があります。
現金化できないとこの間にも管理費や借入金の返済などに追われることになります。
また、不動産価格が下落の局面になると買い手が激減するため、買いたたかれることを想定する必要があります。
◆リスクとリターン
「新ＮＩＳＡ」
市場が好調なときは株価や為替の影響でリターンが大きく伸びる可能性があります。
近年は円安の恩恵もあり、２０～４０％近いリターンを得たファンドもありますが
逆に円高や株価下落局面では大きく下がるリスクもあります。
「不動産投資」
毎月の家賃収入で安定したインカムを得やすい反面、物件価格の下落・空室リスク・ローン金利上昇など
複合的なリスクに備える必要があります。ただし、地価が上がり続ければ売却益を狙える可能性があるのも魅力です。
しかし、転売目的での購入は相場が激変すれば、大きな借金を抱えるリスクを考えるべきでしょう。
◆手間や時間のかけ方
「新ＮＩＳＡ」
投資信託の積立などは、設定後は自動で買い付けを続けるため比較的手間がかかりません。
銘柄選定や定期的なリバランス（資産配分の調整）だけで済むケースが多いです。
「不動産投資」
入居者募集、家賃の回収、修繕、管理会社とのやりとりなど、オーナーとして取り組むべき業務が多く発生します。
物件探しから契約・運営まで、自分自身が時間を割く必要があるため、副業として始める際は注意が必要です。
やはり、不動産投資も事業ですので、本当に好きな方がやるべきだと思います。
「新ＮＩＳＡ」と「大阪の不動産投資」 どちらを選ぶべきか？ 判断するためのヒント
◆投資目的を明確にする
短期〜中期的に流動性を重視し、コツコツ積立や売却益を狙いたい
→ 新ＮＩＳＡなど投資信託が向きやすい
長期的にインカムゲイン（家賃収入）を得たい、実物資産を持ちたい
→ 不動産投資が視野に入る
◆資金計画を立てる
新ＮＩＳＡは少額から始められる一方、不動産投資は融資を利用したレバレッジ効果が見込めるが
ローン返済を含めた資金シミュレーションが必須。
物件の投資回収計画や空室率、修繕費、金利上昇リスクなどを織り込んだキャッシュフロー表を作成して
長期的な損益をシミュレーションする。
ある程度の自己資金は用意しておく。
資金があまりない場合は不動産投資を諦めるべきです。
◆分散投資を検討する
新ＮＩＳＡと不動産投資を両方活用し、リスクを分散する方法も選択肢の一つ。
片方が不調でも、もう片方でリスクヘッジが期待できる場合があります。
◆時間と労力を把握する
不動産投資には物件選定や管理の手間がつきまとうため、時間的余裕と不動産に関する知識があるかを自問する。
また、不動産に興味がない方はやるべきではないと考えます。
忙しく、投資に多くの時間を割けない場合は、新ＮＩＳＡや投資信託中心のスタイルが適しているケースが多い。
まとめ
「新ＮＩＳＡか、不動産投資か？」と迷ったときは、資金・リスク許容度・投資目的・時間的リソースなどを
総合的に考慮することが大切です。
近年は円安や世界的な株高の影響で、投資信託の利回りが大幅に上がっているケースがある一方、
東京・大阪の中心部をはじめとする不動産市場も引き続き人気を保っています。
両方の手法にはメリット・デメリットが存在し、どちらが自分に合っているかは人によって異なります。
たとえば、コツコツと積立てをしながら世界分散投資を狙うなら新ＮＩＳＡを活用し、
不動産価格の上昇と安定収入を狙いたいなら不動産投資を検討する、といった使い分けも選択肢の一つです。
あるいはリスクヘッジの観点から、資産の一部を投資信託で運用し、残りを不動産に振り向けるのも有効でしょう。
大切なのは、どちらの選択肢であれ “自分が納得できる根拠” を持って投資を行うことです。
投資に正解はなく、自分自身がリスクをどこまで許容できるかを明確にした上で
長期的な視野で運用を続けることが成功のカギになるでしょう。
不動産投資にせよ投資信託への投資にせよ、いつでも相談できる信頼できる専門家を複数持つことだと思います。
１社に限らず数社情報を集め、いろんな意見を聞いた上で冷静に判断することが大切です。
私の場合は、株や投資信託についてはプロでないので、一営業マンや一証券会社の意見のみならず
いろんな営業マンをはじめ証券会社に相談した上で、銘柄選定をしております。