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修繕費やリフォーム費用をどう経費計上するか？
先日、お客様からこんな相談を受けました。
「今年の年収が大幅にアップするので、不動産収益物件を購入したい。その際、修繕費を多めに
計上したいので、物件価格が安くて修繕費が多額に計上できる物件を探してほしい。
今年の修繕費を一括経費として計上することで来年の確定申告に向けて節税したい」とのことでした。
不動産投資をしていると、物件の修繕費やリフォーム費用をどう経費計上するかは非常に重要ですよね。
特に「一括で経費として落とせるのか？それとも資本的支出となり減価償却なのか？」は節税戦略に大きく影響します。
このようなケース、果たして思い通りに節税できるのでしょうか？
私は税理士でないので、最終判断は税理士さんと相談していただきたいのですが、
一般的には次のように分類されているようです。
修繕費 VS. 資本的支出の違いとは？
不動産の修繕費用は、会計上 《修繕費》 と 《資本的支出》 の2つに分類されます。
それぞれの違いを簡単にまとめると…
《修繕費》建物の維持や現状回復のための修理・修繕 ⇒ 全額をその年の経費として計上可能
《資本的支出》建物の価値を向上させる改修・増築 ⇒ 減価償却費として数年にわたって計上
つまり《修繕費》として認められれば、すぐに全額経費になりますが
《資本的支出》となると減価償却となり、節税のインパクトが変わってきます。
どんな工事が修繕費として認められるのか？
国税庁の基準では、以下のような工事が 《修繕費》 として認められやすいとされているようです。
● 屋根や外壁の補修（例：ひび割れ補修や塗装）
● 水漏れ修理、配管の修理
● 壊れた給湯器の交換
● 一部の畳や床の張り替え
● 壊れたエアコンやボイラーの修理
基本的に、「元の状態に戻すための修理」は修繕費として認められやすいようです。
資本的支出になりやすいケース
一方で、以下のような工事は 《資本的支出》 になりやすいため注意が必要です。
● 建物の寿命を延ばす大規模リフォーム
● 新しい設備の追加（例：エレベーターや太陽光発電システムの設置）
● フローリングへの張り替え
● 耐震補強工事
● 物件の用途変更（例：事務所を住宅に変更）
こういった改修は、資産価値を向上させるため、 一括経費ではなく減価償却 となるようです。
修繕費と資本的支出の判断に迷ったら？
「これは修繕費なの？資本的支出なの？」と判断に迷うこともあると思います。
そこで、次の２つの基準を覚えておきましょう。
《１》 ２０万円未満なら修繕費としてＯＫ！
１回の工事費が２０万円未満 の場合、基本的に 修繕費として一括計上 できます。
《２》３年以内の周期なら修繕費として認められやすい
３年以内の周期で行う定期的な修理やメンテナンスは、基本的に修繕費と判断されることが多いです。
「とりあえず修繕費で計上」は危険！
「とりあえず全部修繕費として計上しよう！」と思っても、税務署のチェックが入ると否認されるリスクがあります。
もし税務調査で「資本的支出にあたる」と判断されると、修正申告を求められ、追加の税金や
延滞税が発生することも・・・
賢い節税対策は？
では不動産投資家として、どのように修繕費と資本的支出を活用すればよいのでしょうか？
● 計画的に修繕を行う
小規模な修繕を毎年計画的に行うことで、大きな出費を分散し、一括経費にできる部分を増やす。
● 修繕内容を細かく分ける
大規模な改修を一括でやるのではなく、細かい修繕に分けることで一部を修繕費として計上しやすくする。
また、多額の修繕費がかかるマンションやビルの外装工事も、全面を一挙に行うと工事費の削減になりますが
１面ずつ毎年にわたり分散工事をして経費を何年かに分散化していくのも良いかと思われます。
● 税理士に相談する
不動産投資をするなら、建築の専門家と相談して長期修繕計画を立てた上で工事の優先順位を決め
税理士と相談しながら修繕計画を立てるのがベストかと思われます。
まとめ
◆ 修繕費なら 一括経費、資本的支出なら 減価償却
◆ 元の状態に戻す修理は修繕費、新しくする工事は資本的支出
◆ ２０万円未満の修繕は基本的に経費でOK！
◆ 税務リスクを避けるためにも計画的な修繕を・・・
不動産投資で賢く節税するには、修繕費と資本的支出の違いをしっかり理解することが大切です。
気になる方はぜひ税理士にも相談しつつ、最適な節税対策を考えてみてくださいね！
大切なことは節税のみに走るのではなく、マメにメンテナンスをすることにより
物件のグレードを下げないことです。