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賃貸業には大きなコストとリスクがつきもの
家主業は一見、毎月安定した収入を得られる魅力的なビジネスに思えるかもしれませんが
実際には多くの労力と出費が伴います。
確かに賃貸マンションの経営を通じて、相続税の評価減による節税効果を受けられることはメリットの一つです。
しかし、前回のブログでもお伝えしたように、家主業の実態は想像以上に厳しく簡単ではありません。
たとえば、物件のメンテナンス費用や税金、管理費に加え、入居者からの要望やクレームへの対応など
日々の運営には多くの時間とエネルギーを割かなければなりません。
それに加えて、初期投資が非常に大きいことも課題です。
特にマンションやビルの一棟を建てるためには莫大な借金を抱え、３０年以上かけて返済することが一般的です。
経済状況の変化や空室リスク、さらには物件の老朽化など、不確定要素が多く収支が安定するとは限りません。
そのため、純粋に収益性や効率だけを考えるとリート（不動産投資信託）のような
金融商品に投資する方がリスクが低く、少額で手軽に始められるかもしれません。
リートなら流動性が高く、いつでも簡単に売却して現金化できるという利点があります。
また、利回り１０％以上の投資信託も存在しており、そうした選択肢と比べると
賃貸業は物件の売却でもっての現金化が難しく、流動性が低いのが現実です。
単純に利益追求の視点で考えると、家主業を続けることに意義を見出すのは難しいかもしれません。
実際、私の周りの家主さんの中にも
「マンションなんて建てなければよかった。煩わしくて、出費ばかりだ。」
と嘆く声を耳にすることがよくあります。
確かに賃貸業には大きなコストとリスクがつきものです。
しかし一方で、家主業には社会的な大きな役割があります。
住居を提供することで、入居者は日常生活の基盤となる場所を手に入れ、生活の安定と安心を享受します。
入居者にとって、賃貸住宅は単なる居住空間ではなく、英気を養う大切な「家」なのです。
弊社も多くの賃貸物件を管理し、自社で所有運営してきました。
その中で、いつも「なぜこの物件を所有しているのか？」という問いに向き合いながら経営しています。
この問いにしっかりと答えを持つことが、賃貸業で苦労の中にも楽しみを見いだしていくことができ
ひいてはビジネスを長期的に成功させるための第一歩だと感じています。
賃貸業を続ける中で楽しみややりがいを見つける方法はいくつかあります。
参考になれば幸いです。
マンションをリフォームやリノベーションして魅力を再発見する
リフォームやリノベーションすることで、まったく新しい価値を生み出すことができます。
まずは、いろいろな不動産業者や建築家と相談することでリフォームやリノベーションの知識をつけ
どのような方向性で行くかを自分なりにイメージを保つことから始めればいかがでしょうか？
こうした専門家と話をすることで、今まで興味や関心が湧かなかったリフォームやリノベーションにも
関心を持てるようになることが大切です。
「相談だけでは気が引ける」という方もいるかとは思いますが
不動産業者なら喜んで相談に乗ってくれるかとは思いますので、大いに利用したいものです。
マンション全体をリノベーションするのは莫大な費用がかかりますが、とりあえず一室からでも試みるのも一つです。
今までと違った試みをすることで、物件への新たな発見があり愛着が再燃し
やりがいを見出せるきっかけとなる可能性があります。
古くなった物件を単にリフレッシュするだけでなく
最近のトレンドや入居者のニーズに合わせたデザインや設備を導入することで
入居者の満足度を高め空室リスクも軽減できます。
入居者とのコミュニケーションを見直す
入居者との距離を縮めることも、やりがいを感じるポイントの一つになります。
単に物件を貸すだけでなく、入居者が快適に暮らせるようサポートすることは、大きな意味があります。
例えば、定期的なアンケートやコミュニケーションの場を設け、入居者がどのように感じているか
どのような改善を望んでいるかを知ることで、物件の改善点が見えてくると同時に、感謝の声をもらえる機会も増えます。
直接入居者と話しをするのを避けたい場合、管理会社や親しくしている不動産業社を介して
ヒアリングするのも良いかもしれません。
もちろん、予算もあることですからお金のかかる提案については、参考意見にして今後の課題や検討材料にしていくことで
方向性が明確になるのは大いにメリットかと思います。
こうした試みを通して、入居者から喜びの声を聞くことにもなり信頼関係が深まるのではないかと思います。
家主業をやっていて良かったという実感も得るようになるのではないでしょうか？
他の家主との情報交換やネットワーキング
家主業は一匹狼的な存在の方が多く孤独なビジネスです。
これらを解消するために、同じ家主業を営んでいる他のオーナーと情報交換を行うことも
モチベーションアップのきっかけになります。
ネットなどで検索するといろいろな家主の会へのチャンスが広がります。
最初は気後れする方も多いかもしれませんが、賃貸業に関するイベントやセミナーに参加したり
オンラインコミュニティに参加してみると、他のオーナーの成功事例や失敗談を知ることができ
自分自身の物件運営に活かせるアイデアが見つかるかもしれません。
家主さんの中には、不動産業者ですら顔負けの勉強熱心な方がいらっしゃいます。
他の家主さんとの交流を通じて、いろいろな情報が入手できます。
特に「まめに動いてくれる内装業者」「迅速に対応してくれる設備関係の業者」
「不動産相続などの資産税に詳しい税理士」「入居トラブルを迅速に解決してくれる弁護士」など
『思わぬ質の良い情報』の入手も可能です。これらは今後の賃貸業に大きく役立ちます。
家主業も新鮮な情報の入手が勝負です。積極的にこれらの会に出席されることをおすすめします。
モチベーションが下がったら不動産業者に相談
家主業を始めた当初の目的やビジョンを再確認することも、モチベーションの回復につながります。
収益が思うように上がっていない場合、モチベーションが下がるのも当然です。
建物の老朽化が進むと、入居者もルールを守らない人が増えたり、共用部分の汚れなども顕著になってきます。
これらは賃貸業への仕事の意欲が萎えてしまう大きな要因ともなります。
そこで一度マンションの収益状況を見直し、必要に応じて運営戦略を変更することも一つの手です。
現在管理している不動産業者の意見を聞いてみるとか専門家と相談する必要があるかと思います。
管理業者以外にも、ほかの不動産業者にも積極的にアプローチして様々な意見を聞いてみるのも良いかとは思います。
あらゆる観点からの助言はマンション経営の舵取りの一助となります。
なぜこの物件を所有しているのか、何を達成したいのかを考え直す時間を取ってみてください。
もし現在の状況に満足していないのであれば、物件をどのように発展させたいのか
新しい方向性を見つけることができるかもしれません。
例えば、物件を「ファミリー向け」から「単身者向け」に転換する、または「シェアハウス」に変更するなど
ターゲット層を変えることで新たなビジネスチャンスを見つけられるかもしれません。