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収益性に着目して購入を決めた！
私の知り合いで大阪で不動産業を営んでいる方が、数年前に出身地でもある
四国のある県庁所在地で売りに出ていた築２０年の木造アパートを購入されました。
この物件は５室のうち３室が空室という状況でしたが、環境や交通の便も悪くはなく
物件価格の割安感もあり購入に踏み切ったとのことです。
大阪では物件価格が高騰しており、市場に出回っている物件では
十分な収益が期待できないため、割安感のある地方都市周辺の物件を探していたそうです。
そんな中、賃料相場を計算したところ、残りの３室を満室にすれば年利回りが
１０％を超えると判断し、収益性に着目して購入を決めたとのことでした。
購入後は以前から付き合いのある地元の工事業者や、客付けを手掛ける不動産業者と連携を図り
リフォーム工事にしっかりと時間とお金をかけ、半年近くで満室にすることに成功しました。
採算的にも十分な収益を見込める状況になりましたが、満室になった後でも一旦空室が出ると
大阪とは違いなかなか新しい入居者を見つけるのが難しいという課題に直面しているそうです。
物件の管理状況を視察に行くのが楽しみに・・・
さらに、築２０年以上の木造アパートであるため、今後は雨漏り補修工事や外装工事、
さらには地球温暖化によるゲリラ豪雨対策なども念頭に入れる必要があり、様々な出費が予想されるとのことです。
決して経営的には楽ではありませんが、それでも出身地である街でこの物件を購入して良かったと話されています。
彼がこの都市の出身者ということで、以前からの建築工事業者とのつながりがあり
地元の不動産業者とも顔なじみのため、大阪から遠隔地の物件を購入する際でも
賃貸の客付けや管理面での不安がほとんど無かったようです。
購入後の管理は地元の業者に任せてはいるものの、彼自身も頻繁に物件を訪れ
場合によっては自らリフォーム工事を行っているようです。
現在も物件の管理状況を視察に行くのが楽しみの一つとなっているようで
私から見れば、彼は不動産業に生きがいを感じ、まさに天職という印象を受けます。
地方の収益物件を購入するメリット
◆物件価格が安い
地方都市では、同じ規模や築年数の物件でも、大都市と比べて価格が大幅に安くなることが一般的です。
少ない初期投資で物件を購入できるため、不動産投資を始めやすい環境が整っています。
◆利回りが高い傾向がある
地方物件は購入価格が低い一方で、家賃収入の割合が比較的高い場合があり、高利回りを実現できる可能性があります。
利回り１０％以上の案件も珍しくありません。
◆リフォームで価値を高めやすい
築年数が古い物件を購入し、内装をリフォームすることで競争力のある賃貸物件に仕上げることも可能です。
低コストでのリノベーションで、魅力的な空間を作ることができれば、需要も取り込めるでしょう。
しかし、賃貸市場の需要などにおいて、若年層や独身世帯などの人口構成をしっかりと市場調査をしておくことが大切です。
地方の収益物件を購入するリスク
◆人口減少による需要減
地方では人口減少が顕著であり、賃貸需要が年々縮小しているエリアも少なくありません。
空室リスクが高まりやすく、物件を購入しても満室にするのが容易ではない状況もあります。
特に学生向けや単身者向けの物件では、学校の統廃合や移転が影響することもあるため、
エリアの将来性を見極める必要があります。
また、企業の従事者をターゲットにする場合、その会社の将来の動向にも注意を払い
万一、縮小や撤退した場合も想定し、収益力の悪化にも対応していく必要があります。
◆土地勘や情報収集の難しさ
住み慣れた地域であれば、エリア特性や需要動向をある程度理解できますが
遠方の地方物件では情報収集が難しくなります。
例えば、駅やバス停が近いかどうか、近隣にスーパーや病院があるかといった
生活インフラの状況は、購入前にしっかり確認する必要があります。
地元に相談できる不動産会社があるかどうかが、重要なポイントとなります。
土地勘のない場所で購入を検討する場合、物件購入前に物怖じせず、いろんな不動産業者を回り
地域の情報をしっかりと把握し、縁故を作っておくことが欠かせないでしょう。
◆修繕費や管理コストの増加
木造アパートや築年数の古い物件は、リフォームが必要になるケースが多いです。
さらに、地方では工務店や管理会社の選択肢が限られることがあり、修繕費用が高くなることもあります。
収益計画を立てる際には、こうしたコストを十分に考慮することが大切です。
◆借入金への依存はリスクが高い
金融機関からの借入を利用して地方物件を購入する場合、空室が続いたり修繕費が発生したりすると
収益が圧迫されるリスクがあります。
返済計画をしっかり立てた上で慎重に判断することが求められます。
まとめ：気に入った不動産業者と出会わなかった場合は潔く諦める勇気を
地方物件は価格の安さや高利回りといったメリットがある一方で、人口減少による需要減や
情報収集の難しさなど、特有のリスクがあります。
また、遠隔地であるだけに勇気のいる決断となります。
前述の通り、地域に詳しい不動産業者と顔なじみになることが第一歩です。
地域の情報や将来性・物件客付け・管理や工事業者の紹介など、命運を握るのは
いかに地元で信頼できる不動産業者と出会えるかにかかってくるでしょう。
マメに足繁く不動産業者を訪問して情報を集めることです。
私見にはなりますが、信頼できる不動産業者に出会えなかったら、その地域は縁がなかったと諦めることが大切です。
不動産は大きな出費を伴います。
間違えば、後の人生を大きく歪めてしまう結果ともなります。
自分が気乗りしなければ、やるべきではないでしょう。